Авторская колонка для предпринимательского форума
Роман Василенко, доктор экономических наук, президент Международной бизнес-академии (IBA)
В 2014 году я запустил проект, который определил большую часть моей последующей профессиональной жизни — жилищный потребительский кооператив. За прошедшее десятилетие через эту модель прошли десятки тысяч пайщиков, я наблюдал, как она работает в разных регионах России, видел её сильные и слабые стороны. На предпринимательском форуме мне хочется поделиться этими наблюдениями — не как пиаром одной конкретной структуры, а как честной рефлексией о категории кооперативного жилищного строительства, у которой, на мой взгляд, есть и большое будущее, и серьёзные нерешённые вопросы.
Почему вообще кооператив?
Покупка жилья — это самая дорогая сделка в жизни большинства людей. И при этом самый зарегулированный, самый банковский продукт на рынке. В классической модели человек копит первоначальный взнос, получает в банке ипотечный кредит под ставку, которая в России колебалась от 8 до 16 процентов годовых, и в течение 15–25 лет выплачивает банку сумму, превышающую исходную стоимость квартиры в полтора-два раза. По разным оценкам, до 60 процентов российских семей вообще не имеют доступа к этой модели — либо по доходам, либо по биографии, либо по возрасту.
Кооперативная модель — это попытка ответить на этот разрыв. Идея проста: вместо того чтобы каждый человек шёл за деньгами к банку, группа людей объединяет свои средства и приобретает жильё для одного из участников, потом для следующего, потом для следующего. Тот, кто получил квартиру, продолжает вносить платежи без процентов — это и есть ключевое отличие от ипотеки. Деньги работают внутри замкнутого контура, а не уходят в банковскую прибыль.
Международный контекст
Кооперативное жилищное строительство — это не российское изобретение. В Швейцарии жилищные кооперативы (Wohnbaugenossenschaften) обеспечивают около 5 процентов жилищного фонда страны, а в Цюрихе — более 20 процентов. В Австрии аналогичные структуры составляют до 23 процентов фонда, в Швеции — около 18. В Германии модель Bausparkasse, родственная кооперативной, существует с XIX века и за это время помогла десяткам миллионов семей. В Латинской Америке кооперативные движения Уругвая (FUCVAM) и Бразилии стали социальной инфраструктурой, а не маргинальной формой.
Советские ЖСК — жилищно-строительные кооперативы — обеспечивали около 7–8 процентов нового строительства в СССР с 1960-х по 1990-е годы. Эта традиция в России была прервана, но никогда не была законодательно отменена. То, что мы делали в 2010-е, было в значительной мере попыткой переосмыслить советскую модель в условиях рыночной экономики.
Что в этой модели работает
За десять лет я увидел, что у кооперативной модели есть несколько фундаментальных преимуществ перед ипотечной. Первое — порог входа существенно ниже. Человек, у которого нет 30 процентов первоначального взноса по рыночной цене и стабильной белой зарплаты, в банк просто не дойдёт. В кооперативе он может начать с меньшего и постепенно набирать пай.
Второе — отсутствие процентной нагрузки. Это не идеологический спор, это арифметика. Если квартира стоит 8 миллионов рублей, по ипотеке за 20 лет под 12 процентов годовых человек заплатит банку около 21 миллиона. Кооперативная модель устраняет переплату в её банковской форме.
Третье — социальный эффект. Кооператив — это не финансовый продукт, а сообщество. Люди знают друг друга, понимают, что их деньги работают на конкретные семьи, а не уходят в абстрактный финансовый институт. Это важно с точки зрения доверия — особенно в обществе, где доверие к финансовым институтам исторически низкое.
Что не работает или работает с трудом
Я был бы нечестен, если бы рисовал только позитивную картину. У кооперативной модели в её современной российской реализации есть несколько серьёзных проблем, которые я наблюдал на собственном опыте.
Первая — регуляторная неопределённость. Российское законодательство о потребительских кооперативах прописано в общем виде, без специфики жилищной отрасли. Это создаёт серую зону, в которой одни структуры работают добросовестно, а другие используют форму кооператива как обёртку для совершенно иной деятельности. Эту зону необходимо законодательно прояснять — иначе вся отрасль будет страдать от смешения с недобросовестными игроками.
Вторая — зависимость от притока новых пайщиков. Кооперативная модель в её динамической форме требует постоянного пополнения: пай первого выкупается за счёт взносов второго и третьего, второго — за счёт четвёртого и пятого, и так далее. Если поток новых участников замедляется или прекращается, очередь на получение квартиры растягивается во времени. Это не порок модели как таковой, а её математическая особенность, которую обязательно нужно объяснять каждому, кто вступает.
Третья — слабость управленческих стандартов. В отличие от банков, кооперативы не подпадают под жёсткий пруденциальный надзор. Это даёт гибкость, но создаёт риск управленческих ошибок. За десять лет я твёрдо убедился, что любому крупному кооперативу нужны такие же стандарты внутреннего аудита, отчётности перед пайщиками и независимого контроля, как и финансовым учреждениям, — даже если регулятор этого не требует.
Что нужно изменить
Если кооперативная модель имеет будущее в России — а я убеждён, что имеет, — она нуждается в нескольких системных изменениях.
Нужен профильный федеральный закон о жилищных потребительских кооперативах, который чётко разделит добросовестную деятельность и злоупотребления. Нужны прозрачные стандарты отчётности — пайщик должен иметь возможность в любой момент видеть, как именно работают его деньги. Нужна обязательная страховка пая или фонд гарантирования, аналогичный системе страхования банковских вкладов. И нужно профессиональное сообщество, которое способно вырабатывать стандарты раньше, чем это сделает за нас регулятор.
Заключение
Кооперативное жилищное строительство — это не нишевая идея и не финансовая экзотика. Это рабочая модель, проверенная в Швейцарии, Австрии, Уругвае, Германии, в советской и теперь российской практике. Она не отменяет ипотеку, не конкурирует с банками, а закрывает ту часть рынка, которую банки закрыть не могут или не хотят.
Десять лет в этой сфере научили меня одной важной вещи: модель работает тогда, когда работают её правила. Не обещания, не вдохновляющие выступления, не громкие истории успеха — а правила, которые соблюдают все участники, включая основателей. Это и есть главный урок, который я хотел бы передать молодым предпринимателям, думающим о социально ориентированном бизнесе.
